Eduardo Elsztain y Eduardo Costantini, entre los dos disponen de u$s 150 millones para invertir en desarrollos inmobiliarios y en otros sectores de Norteamérica. IRSA ya tiene un edificio y participa en un fondo que controla 70 hoteles cinco estrellas. Consultatio adquirió tierras en Miami. Cómo es la estrategia de cada uno.
Los dos son los desarrolladores inmobiliarios más importantes de la Argentina. De allí que donde pongan el eje de sus proyectos, marca la tendencia en la geografía de los buenos negocios y hace que el resto del sector esté muy atento para no perder algún tren que llegue a buen destino. Por eso que Eduardo Elsztain, titular del Grupo IRSA, y Eduardo Costantini, presidente del Grupo Consultatio, hayan puesto su mirada y sus recursos en Estados Unidos para seguir creciendo tiene, en principio, dos lecturas. Por un lado, que ese país está presentando tras las crisis muy buenas oportunidades para llevar adelante emprendimientos que pueden ser muy rentables. Y, por otro, que en este momento la mejor estrategia es diversificar en el mismo sector pero en distintas partes del mundo. Hoy, para estos dos gurúes del real estate, la Meca es EE.UU, lo que no quita que su mirada pueda posarse en otros países y en otras actividades.
Claro que para aprovechar las oportunidades no basta con un buen olfato. También son necesarias espaldas financieras cuanto más anchas mejor. En total, entre los dos empresarios disponen de u$s 150 millones para salir de compras. Elzstain cuenta con un fondo de unos u$s 100 millones, mientras que Costantini posee u$s 50 millones de caja sin deuda, y la posibilidad de emitir acciones, tomar deuda o inclusive asociarse a otros inversores si surgen oportunidades para ampliar el capital. Desde las dos empresas consideran que hay oportunidad para adquirir propiedades que en otro momento hubiese sido imposible comprar. Y los Estados Unidos comienza a erigirse como “el” mercado en el cual ingresar por las perspectivas a futuro que pueden representar.
Pero más allá del dinero disponible, las inversiones que encaran son más importantes. De hecho, la de Costantini, quien adquirió una propiedad en Miami para desarrollar viviendas, demandó u$s 80 millones, aunque el desarrollo implicará otros u$s 200 millones adicionales. En el caso de Elsztain, el posicionamiento en el mercado turístico realizado a principios de agosto con la compra de una participación en la cadena de hoteles Hersha, es sólo un anticipo de lo que podría venir en poco tiempo más, ya sea para el segmento de oficinas, o viviendas, o ambos. El secreto pasa por la oportunidad.
EDIFICIOS Y TURISMO
El Grupo IRSA adquirió a principios de agosto el 11,56% de Hersha Hospitality Trust HT.N, un fondo de inversión de bienes raíces que posee y gerencia más de 70 hoteles en los Estados Unidos. Para esto, la compañía desembolsó u$s 14,5 millones. Si bien no fue la primera operación que la compañía realizó en los Estados Unidos –puesto que el año pasado adquirieron en Nueva York el edificio Lipstick por u$s 22,62 millones–, sí esta última compras representa la consolidación de la decisión del directorio de avanzar en ese mercado porque “creemos que hay una oportunidad de negocio. Notamos en los Estados Unidos un fenómeno similar al que ocurrió en la Argentina en el año 2001. Si bien hicimos análisis del mercado, de los valores, y demás aspectos hay muchas personas desprendiéndose de diversas propiedades y para nosotros esta situación es una oportunidad para aprovechar”, explica a FORTUNA, Daniel Elsztain, gerente del Negocio Inmobiliario de Grupo IRSA. El ejecutivo sostiene que, en el caso de Hersha, la oportunidad se presentó porque la compañía había sufrido más en el mercado de capitales que en sus valores reales. “El mercado de los hoteles cinco estrellas y del turismo en general fue muy golpeado por la crisis, y el caso particular de los hoteles estuvo sobrecastigado. Para nosotros esa situación era una oportunidad para entrar en el negocio de los ladrillos a partir de empresas que están en la Bolsa”, amplía el ejecutivo.
Hersha administra y posee hoteles de cinco estrellas cuya particularidad es que cuentan con habitaciones muy grandes, muy cómodas, pero sin los servicios que caracterizan a estos complejos. Es decir, sin restaurantes, salones, gimnasio, piletas y demás amenities que ofrecen otras firmas. Entre las cadenas en las que tiene inversiones y que administra están inluidos establecimientos del Marriott, Hilton, Starwood, Hyatt, Holiday Inn e Intercontinental. Los viajeros que visitan Nueva York suelen dormir y desayunar en los hoteles mientras que el resto de las actividades prefieren disfrutarla en otros lugares y, teniendo en cuenta ese aspecto, los complejos de Hersha se concentran más que nada en la comodidad de la habitación.
Esto, sumado a que Nueva York es una ciudad que reúne a visitantes del mundo durante todo el año, es decir, que cuenta con una ocupación hotelera alta de manera constante, terminaron de inclinar la balanza de IRSA a favor de esta compañía. “El índice de ocupación de la cadena es muy bueno y el negocio de la compañía pasa por cómo conseguir pasajeros. Por eso nos pareció un muy buen portafolio, con presencia en diversas regiones. Además, las regulaciones también nos parecieron atractivas puesto que este tipo de compañías cuenta con una legislación especial que les obliga a pagar dividendos a los accionistas. Es decir, está orientada a quienes ahorran. Todo cierra: buenos activos, buenas ubicaciones, con un buen due diligence, basada en Filadelfia y, además, con pago de dividendos”, indica Daniel Elsztain.
TERRENO EN MIAMI
La oportunidad fue también lo que motivó a Eduardo Costantini a poner un pie en los Estados Unidos, convirtiéndose en el tercer mercado en importancia para Consultatio, la desarrolladora inmobiliaria que comanda desde las torres Catalinas, en el barrio de Retiro. “No veo ninguna situación dramática en ningún lugar”, afirma, como para dar cuenta de que la búsqueda de oportunidades y de negocios es una constante en la compañía que preside. Estados Unidos se convirtió en el tercer mercado de la empresa luego de que adquirieran una propiedad en Miami. “La que realizamos ahora en Key Biscayne fue nuestra primera adquisición en los Estados Unidos. Es una propiedad de más de 4 hectáreas en un área selecta, que termina sobre el agua y que, según los expertos, es el mejor terreno de Miami”, cuenta el propio Costantini a FORTUNA. Acostumbrado al ejercicio de continuar realizando negocios y arriesgando aún cuando las coyunturas no son las más halagüeñas, el ejecutivo admitió que la crisis fue el escenario sobre el que se delineó la estrategia de desembarco en Estados Unidos. “Fue la oportunidad de adquirir un terreno espectacular que hubiese sido imposible comprar hace tres años, con un atractivo valor de mercado por metro cuadrado. Tiene autorización para desarrollar 55.000 metros cuadrados de área vendible. Y si a esto se le suman los servicios, como pileta, cocheras, club y demás esa superficie se eleva hasta los 80.000 metros cuadrados”, explica Costantini quien señala que pagó u$s 80 millones y que la inversión para el desarrollo demandará otros u$s 200 millones.
A valores actuales, Costantini logró comprar una propiedad cuyo costo de incidencia por metro cuadrado alcanza a los u$s 1.500, dinero con el que hoy no podría adquirir ninguna propiedad en Puerto Madero o en cualquier otro barrio top de Buenos Aires. “Acá en la Argentina, la incidencia por metro cuadrado en sectores premium cuesta hoy el doble”, detalla el ejecutivo.
Las obras en Key Biscayne arrancarán en un año y medio o dos, según cómo vaya evolucionando el mercado. La intención es que, una vez bien definido el proyecto a desarrollar, arranque la preventa, que podría darse dentro de un año y medio. “Tal vez podamos lanzarlo antes, pero el escenario de espera es de dos años, aunque atado al costo de oportunidad”, añade Costantini.
La propiedad de Miami fue adquirida a Edgardo Defortuna, un empresario conocido del ex dueño del Banco Francés, con quienes emprendió el desafío que significó Nordelta, donde Defortuna invirtió más de u$s 30 millones.
Mientras Key Biscayne ingresa en etapa de desarrollo, el empresario continúa mirando alternativas en los Estados Unidos. Costantini señala que “de surgir oportunidades que impliquen mayores desembolsos podríamos optar a diversas alternativas como tomar deuda, emitir acciones o asociarnos con otros inversores”.
MÁS COMPRAS
Mientras tanto, Daniel Elsztain, el gerente del negocio inmobiliario de IRSA, asegura que con un pie puesto ya en el segmento de hoteles, es hora de comenzar a pensar cómo hacer crecer ese negocio. Los u$s 14,5 millones invertidos por el 11% de Hersha implicó también un acuerdo por una opción para comprar una posición igual de acciones a u$s 3 por título. Entraron con u$s 2,5 por acción, y ese papel ya se ubica en la Bolsa en torno a los u$s 3,1.
El ejecutivo asegura que “este año vamos a realizar alguna inversión más, pero sin apuro. La decisión del directorio es invertir. Y actualmente estamos negociando con interesados”. Miran el mercado de oficinas, el de viviendas. La situación más difícil que plantea la crisis en los Estados Unidos es la deuda. O mejor, los tenedores de esas deudas. Así, las propiedades que aparecen muestran no a uno sino a diversos dueños de deudas con los que se debe negociar. Son las llamadas deudas colateralizadas (CMBS, por su sigla en inglés, Commercial Mortgage-Backed Security), pasivos que se vendieron a diversos inversores y cuyo proceso de normalización implica una serie de pasos complejos. En ese punto, extraña a la Argentina: “Acá la deuda la tiene un banco y la decisión de venta la tiene la institución. Pero acá esas deudas especiales aún no muestran un panorama claro de cómo se van a resolver. Recién aparecerán los primeros casos en el corto o mediano plazo”, explica el ejecutivo. Pese a que reciben propuestas de diversos puntos del mundo para invertir, aclara que el foco es Estados Unidos y sus principales ciudades porque, así como la crisis las afectó principalmente serán también las que más rápidamente se recuperen.
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